Nicht jede Immobilie lässt sich zuverlässig mit ähnlichen Objekten am Markt vergleichen. Gerade bei individuell geplanten Einfamilienhäusern, besonderen Gebäuden oder selbstgenutzten Immobilien kann deshalb das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Im Mittelpunkt stehen dabei der Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten des Gebäudes sowie sein aktueller Zustand. Eigentümer erhalten so eine nachvollziehbare Einschätzung, die auf der vorhandenen Bausubstanz basiert. Dennoch ist der errechnete Sachwert nicht automatisch mit dem späteren Verkaufspreis gleichzusetzen. Entscheidend ist, wie gut sich das Ergebnis an die tatsächliche Marktlage anpassen lässt.

Die Zusammensetzung des Immobilienwertes aus Grund, Bauwerk und Zustand

Beim Sachwertverfahren wird zuerst der Wert des Bodens und dann der des Gebäudes separat bestimmt. „Der Bodenwert wird gewöhnlich aus der Größe des Grundstücks und dem lokalen Bodenrichtwert abgeleitet“, erklärt Pete Roman, Geschäftsführer von Roman Immobilien in Nürnberg. Für das Gebäude selbst werden die allgemeinen Herstellungskosten herangezogen, bevor Alter, Restnutzungsdauer und Abnutzungsgrad einbezogen werden. Zum Beispiel ergibt ein Bodenwert von 180.000 Euro und ein angepasster Gebäudesachwert von 320.000 Euro zunächst einen Sachwert von 500.000 Euro. Je nach Ausstattung, Modernisierungsstand und baulichem Zustand kann dieser Wert noch angepasst werden, um die Substanz der Immobilie realitätsnah zu bewerten.

Optimale Anwendungsfälle für das Sachwertverfahren

Dieses Bewertungsverfahren ist besonders nützlich, wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt oder die Immobilie stark von den üblichen Marktangeboten abweicht. „Das trifft oft auf maßgeschneiderte Wohnhäuser, öffentliche Gebäude oder spezielle Immobilientypen zu“, so Roman. Es ist auch bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern nützlich, um einen Überblick zu erhalten, wenn der materielle Wert des Gebäudes besonders relevant ist. Für Eigentümer ist daher nicht allein die Größe des Hauses entscheidend, sondern ebenso die Bauqualität, durchgeführte Modernisierungen und der technische Zustand.

Notwendigkeit der Marktanpassung des berechneten Sachwerts

Ein ausschließlich berechneter Wert spiegelt nicht zwingend den Preis wider, den Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind. Deshalb wird der ermittelte Sachwert in der professionellen Immobilienbewertung mit einem Marktanpassungsfaktor abgeglichen. „Regionale Nachfrage, das allgemeine Preisniveau und die Attraktivität des Standorts, besonders in Nürnberg und Umgebung, sind dabei ausschlaggebend“, betont Pete Roman. In begehrten Lagen kann der Marktwert den berechneten Sachwert übersteigen, in weniger gefragten Gebieten auch darunter liegen. Eine professionelle Bewertung kombiniert daher die Substanz des Objekts mit den aktuellen Marktgegebenheiten und schafft eine verlässliche Basis für Verkaufsentscheidungen.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT

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