Nicht jede Immobilie lässt sich zuverlässig mit ähnlichen Objekten am Markt vergleichen. Gerade bei individuell geplanten Einfamilienhäusern, besonderen Gebäuden oder selbstgenutzten Immobilien kann deshalb das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Im Mittelpunkt stehen dabei der Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten des Gebäudes sowie sein aktueller Zustand. Eigentümer erhalten so eine nachvollziehbare Einschätzung, die auf der vorhandenen Bausubstanz basiert. Dennoch ist der errechnete Sachwert nicht automatisch mit dem späteren Verkaufspreis gleichzusetzen. Entscheidend ist, wie gut sich das Ergebnis an die tatsächliche Marktlage anpassen lässt.

Die Zusammensetzung des Immobilienwertes aus Grund und Bau

Im Rahmen des Sachwertverfahrens erfolgt die Bewertung von Grundstück und Baulichkeiten separat. Der Wert des Grundstücks wird üblicherweise durch seine Größe und den lokalen Bodenrichtwert bestimmt. Für die Bewertung des Gebäudes werden die allgemeinen Herstellungskosten herangezogen und um Faktoren wie das Alter, die verbleibende Nutzungsdauer und den Abnutzungsgrad korrigiert. Pete Roman, Geschäftsführer von Roman Immobilien, erklärt: „Nehmen wir als Beispiel ein Grundstück mit einem Bodenwert von 180.000 Euro und einen angepassten Gebäudesachwert von 320.000 Euro, ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 500.000 Euro.“ Abhängig von der Ausstattung, dem Modernisierungsstand und dem baulichen Zustand kann dieser Wert weiter modifiziert werden, um die Substanz der Immobilie möglichst genau zu erfassen.

Einsatzgebiete des Sachwertverfahrens

Dieses Bewertungsverfahren wird vor allem dann verwendet, wenn es an vergleichbaren Objekten mangelt oder die Immobilie deutlich von den Marktstandards abweicht. Das betrifft insbesondere maßgeschneiderte Wohnhäuser, öffentliche Einrichtungen oder spezielle Gewerbeimmobilien. Auch bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern kann der Einsatz des Sachwertverfahrens ergänzend nützlich sein. „Es bietet vor allem in Situationen Orientierung, in denen neben der Lage und Ausstattung der materielle Wert des Gebäudes entscheidend ist“, so Pete Roman. Für Eigentümer ist daher nicht allein die Größe des Hauses von Bedeutung, sondern ebenso die Bauqualität, durchgeführte Modernisierungen und der technische Zustand.

Anpassung des berechneten Sachwerts an Marktgegebenheiten

Ein ausschließlich rechnerisch ermittelter Wert spiegelt nicht zwangsläufig den Preis wider, den Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind. Daher wird der ermittelte Sachwert in der professionellen Immobilienbewertung durch einen Marktanpassungsfaktor korrigiert. Hierbei sind die regionale Nachfrage, das allgemeine Preisniveau und die Attraktivität des Standorts, wie beispielsweise in Nürnberg und Umgebung, entscheidend. In begehrten Lagen kann der Marktwert den berechneten Sachwert übersteigen, in weniger gefragten Gebieten darunter liegen. „Eine umfassende Bewertung berücksichtigt sowohl die Substanz des Objekts als auch die aktuellen Marktbedingungen“, betont Pete Roman. Dies schafft eine verlässliche Basis für Verkaufsentscheidungen.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT

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